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2007年11月06日 格林尼治标准时间20:35北京时间 04:35发表
美国次贷危机造成巨大冲击
BBC经济事务记者 谢夫思
发自美国俄亥俄州克里夫兰

克里夫兰房产被收
克里夫兰房产被收
随着次级房屋贷款危机不断恶化,一场收回房产、将欠债人赶出家门的风潮正在席卷美国。

这一危机动摇美国的住房市场,可能导致金融机构进一步的混乱,他们投资次级贷款市场金额高达1万亿美元。

俄亥俄州克里夫兰市位于伊利湖畔的美国传统工业区。

这里是美国次贷之都。该市十分之一的家庭住宅都是人走屋空。由于房产被收回,犯罪上升,整个社区被破坏得一片狼籍。

这里的多数房产现在归拥有债权的银行和投资基金所有。在克里夫兰多数产权收回由德意志银行信托公司代表投资基金进行。

克里夫兰正面临犯罪率上升,单是把空房拆除就需要从该市税收中出1亿美元。

古亚何卡县财政负责人罗卡基思说:"华尔街所采取的不交首付,不做资历调查的房屋贷款方式夺走了我们城市的生命。"

次贷危机扩大

次级房屋贷款正在美国全境蔓延,特别是在加利福尼亚州南部、佛罗里达州、华盛顿特区以及纽约市,生意特别红火。

目前,美国五分之一的按揭属于这种类型。"负责任贷款中心"(the Center for Responsible Lending)的凯尔洪指出,随着信用紧缩的继续,"全美各地越来越多的家庭在失去他们的家园,这一数字空前,家庭财产被剥夺,整个社区被毁掉。"

次级房贷与其它贷款形式比较,贷款人承担的违约风险高得多。

这是因为,多数为“气球按揭”(专业术语称:混合利率按揭贷款ARMs),对贷款人实行二到三年的固定利率,然后转为极高的浮动利率。

多数房贷将在今后两年转为浮动利率,贷款人将无力还贷。

根据美国国会联合经济委员会的估计,在2007年的头8个月,美国已经有170万收回产权的诉讼;在以后两年,将有高达200万个家庭失去容身之所。

危机的起源

然而,为何如此之多的美国人走次房贷这条路呢?

次贷市场起初是向没有很好的信誉纪录的人提供贷款的一种方式,只要他们有像住房这样可直接用于质押品,就可获得贷款。

这在城市中心区特别流行,黑人与西班牙裔居民尤其喜欢采用这种方式。

多数抵押品被肆无忌惮的按揭经纪人出售,他们手里握有冠冕堂皇的授权委托书,可以出卖这些不适于委托人的昂贵的物品。

有些客户没有被告知,他们要缴纳的利率两年后有大幅度的提高。还有些客户得到承诺说,在缴付更高的利息之前,他们可以进行再融资。

有些人发现,当他们发生还贷困难时,就会增加大量解释不清的费用,从而使他们陷入更深的债务陷阱。

玛丽恩的遭遇

玛丽恩
玛丽恩住了三十多年

玛丽恩·加德纳女士深受次贷之苦。她住在斯拉夫村,这里是克里夫兰受次贷影响最严重的地区。

作为一个单亲家长,她一直辛勤工作终于买下一处住房,来养育她的两个孩子,终于摆脱了市中心居住拥挤窘境。

两年前玛丽恩病了,发现上下楼梯很不方便。她决定对家里的住房进行二次融资,一部分钱用来买一套公寓房,这样她住起来更方便。

她把自己千辛万苦买下的老房子给了她的两个儿子,希望他们还贷。可是儿子们却没有及时还上按揭款。

玛丽恩去找美国最大的次级房贷公司――美国国家金融服务公司(Countrywide Financial),提出还清欠款。

她说,他们接受了她的提议,她用自己的退休金,每月给他们打出1000美元还贷。

但是6个月后,她发现她不但没有还清欠款,美国国家金融服务公司还要收回她的房产。

玛丽恩现在还是每天去看她的那所房子,以免毒品贩子和强盗窝藏在那里,还把她的狗留在后院。

但她看到,她住的那条街上几十处被收的房产都遭到了破坏,被栅栏围了起来,要么房子内部就是被捣毁一空。

现在她得知,已经定下日子,县长要过来请她搬离。

欺诈行为?

克里夫兰"贫民区组织项目"(ESOP)在帮助受次贷危机影响的家庭方面发挥了极大的作用。该组织负责人赛夫特说,玛丽恩的情况很典型。

他说,放贷人涉嫌欺诈,贷款人很难知道他们什么时候出现欠款。

赛夫特说,"贫民区组织项目"通过抗议的作法,已经成功地与一些按揭公司签订了一项协议,达成了一套统一的标准,决定什么样的按揭可以协商解决,不收回房产。

但是他又说,他们没能与次贷市场最大的放贷人――美国国家金融服务公司达成这样的协议,不过该公司总裁已经答应与他见面。

危机波及郊区

担忧的房主
担忧的房主

次贷危机已经从市中心波及到克里夫兰郊区。

上个月,200多人聚集教堂开会,寻求"贫民区组织项目"的帮助,以免房产被收的厄运。

一些像罗德·托德这样住在城南郊区的人们,由于当地最大的雇主西北航空公司的裁员,下岗后也面临房产被收的危险。

其他人则担心,他们的居民区以及他们自己的房产价值,可能因收回产权而遭受损失。

据身兼"城市贫民中心"和"克里夫兰凯斯西储大学"两家董事的科尔顿女士说,今年有超过1万个家庭将面临搬离家园的命运,这相当于克里夫兰八分之一的房东。而且这一数字预计还会增长。

她说,此次危机来势汹汹, "给努力解决这一问题的政府机构和社区组织造成巨大压力"。

全国性的问题

并非只有克利夫兰出现这样的情况。

纽约市居民住房服务机构负责人杰瑞卡女士说,根据援助机构报告,收回房产事件如"海啸"般波及全国。

目前,她手下有6名全职雇员,提供房贷咨询。两年前这项服务只需要1个人,而现在恐怕还要再找12个人。

杰瑞卡女士担心,纽约最近改造的许多居民区,将很快受到这场危机打击。

掠夺式次级房屋贷款
三无贷款:无收入、无工作、无资产
2/28贷款:两年后由固定利率转为极高的浮动利率
各种收费:提前还贷款受罚
一些人士指出,次贷危机的发生是因为那些不负责任的贷款人,为了房市价格高涨赚钱获利,申请房贷时谎报自己的收入情况。

杰瑞卡女士不同意这种说法。她说,在她的顾客中,几乎没有人是明知有风险而去冒险。

许多次级贷款人抱怨,按揭经纪人在按揭类型、年收入情况,甚至房产价值上误导他们。

同舟共济?

布什政府打算让借贷双方重新协商贷款条款,以此解决次级贷款危机。

政府保证为咨询服务机构投入更多资金,并促请主要房贷公司采取更富于同情心的办法。

美国财政部国内金融事务副部长斯蒂尔告诉BBC,政府所起的作用是"让借方和中介服务方采取变通的做法与贷方同舟共济"。

他补充说,没有政策能够完全消除收回房产,因为"经济形势好的时候和坏的时候,都有收回房产的做法,这是很自然的。这是经济运转一部分。"

但是根据穆迪公司首席经济师赞迪的说法,到目前为止,没有收回抵押房产而是重新协商的次级贷款只有1%。

杰瑞卡说,逐个解决是不可行的,因为需要重新协商的案例数以百万计。每个案例的协商谈判都要花费数个小时,按揭公司的贷款损失部门难以应付这样的危机。

出路何在?

美国房产危机
美国房产危机

杰瑞克说,唯一的出路是,全国次贷行业形成统一的国家贷款条款。

美国最大的银行业协调机构之一、联邦存储保险公司(FDIC)总裁拜尔女士已经提出了一个这样的计划。

她告诉BBC说,如果贷款人按期付款且无拖欠,不应调整次贷利率。

然而这样的协议极难达成,因为拥有这些房贷公司股份的投资者成千上万,遍布全世界。

与此同时,深受次贷之苦的玛丽恩女士还是每天都回去坐在她克里夫兰的那所房子里,以免房产遭受破坏,尽管她知道迟早要搬出这所房子。

她说:"其实,我现在是在维护银行的利益,保护他们的房产免遭破坏。"

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